El mantenimiento preventivo en comunidades es la estrategia más eficaz para asegurar que los ascensores funcionen con seguridad, disponibilidad y eficiencia durante todo su ciclo de vida. En entornos residenciales de Madrid, Alicante y municipios cercanos, su correcta implementación reduce averías, anticipa fallos y garantiza el cumplimiento normativo.
¿Qué es el mantenimiento preventivo en comunidades y qué incluye?
El mantenimiento preventivo en comunidades consiste en revisiones programadas, inspecciones funcionales y ajustes sobre los equipos para evitar averías y mantener la seguridad. El objetivo es detectar desviaciones antes de que se conviertan en fallos. Además, permite planificar piezas y tiempos de intervención sin interrumpir el servicio.
- Inspección visual y funcional del limitador de velocidad, paracaídas, zapatas y guías.
- Revisión de cables de tracción, poleas, rodajes y estado de guardacabos, con control de desgaste.
- Lubricación de guías y componentes móviles según especificación del fabricante.
- Ajuste de nivelación en planta y verificación de maniobra, variador de frecuencia y encoder.
- Chequeo de puertas automáticas, cerraduras, holguras, cortinas fotoeléctricas y paro por obstrucción.
- Prueba de alarma 24 h y comunicación bidireccional (EN 81-28), con verificación de señal GSM.
- Control de baterías, alumbrado de emergencia, ventilación del cuarto y temperatura de cuadro.
- Limpieza técnica de hueco, foso y cuarto de máquinas para prevenir polvo conductor y corrosión.
- Actualización del libro de mantenimiento y trazabilidad digital mediante GMAO.
Este alcance técnico se adapta a la edad del equipo, al uso y a la normativa vigente. Por lo tanto, cada comunidad de propietarios requiere un plan específico y auditable.
Ventajas clave del mantenimiento preventivo en comunidades
Las ventajas del mantenimiento preventivo en comunidades se reflejan en seguridad, disponibilidad y costes operativos. Además, mejoran la experiencia de los vecinos y reducen incidencias repetitivas.
- Seguridad: se minimizan riesgos al verificar dispositivos de protección, puertas y sistemas de retención.
- Disponibilidad: aumenta el MTBF (tiempo medio entre fallos) y baja el MTTR (tiempo medio de reparación).
- Ahorro: se planifican recambios, se evitan paradas costosas y se optimiza el consumo energético en reposo y maniobra.
- Vida útil: el correcto engrase y los ajustes finos retrasan sustituciones de cables, poleas y puertas.
- Cumplimiento: se mantiene el equipo conforme a la ITC AEM 1 y a las EN 81-20/50.
- Confort: mejora la nivelación, se reducen vibraciones y el ruido en cabina.
En edificios de Madrid con alto tráfico y en zonas costeras de Alicante con mayor humedad y salinidad, estos beneficios se intensifican. En consecuencia, el mantenimiento preventivo en comunidades es una decisión técnica y estratégica.
Cumplimiento normativo: ITC AEM 1, inspecciones y libro de mantenimiento
La normativa española exige conservar los ascensores con criterios de seguridad y realizar inspecciones periódicas por un Organismo de Control Acreditado. La frecuencia habitual es de 2, 4 o 6 años según uso y tipología del edificio, con registro en el libro de mantenimiento y atención a los requerimientos de la ITC AEM 1 “Ascensores”. Además, las normas EN 81-20/50 establecen requisitos de diseño y seguridad que impactan en modernizaciones y planes de mejora.
Para ampliar criterios técnicos y actualizaciones normativas, consulta la información sectorial de referencia en la Federación Empresarial de Ascensores (FEEDA).
Plan anual y periodicidad recomendada en Madrid y Alicante
Un plan anual de mantenimiento preventivo en comunidades debe adaptarse al uso, a la edad del equipo y al entorno. En Madrid, edificios altos y con densidad elevada demandan revisiones más frecuentes. En Alicante, Torrevieja o Elche, la humedad y la salinidad aceleran la corrosión, por lo que conviene reforzar limpieza, protección y control de guías, cables y cerraduras. En Alcalá de Henares o San Vicente del Raspeig, los patrones de uso también influyen.
- Mensual o bimestral: inspección funcional, limpieza básica, ajustes de puertas y verificación de alarmas.
- Trimestral: control de desgaste de cables, termografía del cuadro si procede y revisión del variador.
- Semestral: auditoría de seguridad, medición de nivelación en carga y prueba de fotocélulas.
- Anual: revisión profunda de paracaídas, limitador, pesacargas y actualización de análisis de riesgos.
Este plan consolida las ventajas del mantenimiento preventivo en comunidades y anticipa inversiones. Así, la comunidad evita paradas imprevistas y preserva la fiabilidad.
Indicadores técnicos para medir la mejora
Medir es esencial para optimizar. Por otro lado, los datos dan transparencia a la administración de fincas.
- Incidencias/1.000 viajes y tasa de repetición por causa.
- MTBF y MTTR por equipo y por edificio.
- Consumo en kWh/1.000 viajes y tiempo en modo reposo.
- Desviación de nivelación en mm con y sin carga.
- Nivel sonoro en cabina y cuarto, en dB(A).
- Conformidad a checklist ITC AEM 1 y auditorías internas.
Con estos indicadores, el mantenimiento preventivo en comunidades se gestiona con precisión y evidencia objetiva.
Recomendaciones para administradores de fincas
Estas pautas facilitan decisiones técnicas y mejoran la calidad del servicio en la comunidad de propietarios.
- Definir un contrato de mantenimiento preventivo en comunidades con alcance, SLA y plan de visitas.
- Exigir tiempos de respuesta y cobertura 24/7 para rescates y emergencias.
- Solicitar informes de estado, lecturas de parámetros y propuestas de mejora por fases.
- Planificar modernizaciones de puertas, control de maniobra y comunicaciones conforme a normativa.
- Verificar habilitaciones, seguro de responsabilidad civil y trazabilidad en el libro de mantenimiento.
Si tu finca está en la costa de Alicante o en el centro de Madrid, conviene ajustar la periodicidad y los materiales expuestos. Además, es útil comparar métricas entre edificios. Para información de servicios locales, consulta nuestro mantenimiento de ascensores en Alicante.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto debe revisarse un ascensor en una comunidad?
La revisión preventiva es periódica según contrato y uso. La inspección por OCA suele ser cada 2, 4 o 6 años, según tipología del edificio y normativa aplicable.
¿Qué cubre el mantenimiento preventivo en comunidades?
Cubre inspecciones, limpieza técnica, lubricación, ajustes de puertas y maniobra, verificación de dispositivos de seguridad y actualización del libro de mantenimiento.
¿El mantenimiento preventivo reduce el consumo eléctrico?
Sí. Ajustes del variador, modos de reposo, iluminación LED y control de ventilación reducen kWh por viaje. Además, un equipo bien calibrado evita sobreconsumos.
Conclusión
El mantenimiento preventivo en comunidades aporta seguridad, disponibilidad y ahorro medible. También garantiza la conformidad con la ITC AEM 1 y facilita la gestión de la comunidad de propietarios. Si necesitas asesoramiento técnico o mantenimiento profesional, contacta con nuestro equipo en Ascensores Dadri.